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作者： 黄波 来自： 旅游研究 2007-5-14 |
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■一、分时度假的起源及含义
（一）分时度假的起源
分时度假起源于20世纪60年代。在60年代早期，一位名叫亚历山大?奈特（Alexander Nette）的德国人，在他所管理的位于瑞士提西诺（Ticino）的饭店中首先创造出原始的分时度假概念。他设想将度假地房产的股份出售给消费者，然后给予每个购买者在度假地住宿的权利，所有购买者被称为股东或合伙人。随后，他又创建了专门经营分时度假产品的欢乐迈格（Hapimag）公司。这家公司是一家很成功的企业，在1968年就有8000多名股东购买其房产。到20世纪90年代，这家公司共有12.5万名股东和遍布欧洲15个国家的53处分时度假地。1967年，法国著名的建筑公司Les Grands Travaux de Marseille也设计了分时度假产品，在位于法国阿尔卑斯地区的Superdevoluy滑雪度假地开始出售固定住宿单元的分时度假产品并一举成功，这是全球第一个标准的分时度假产品。而70年代引进美国后得到了迅速发展，并延伸到全世界各地，逐步成为全球推崇休闲新型度假方式。
（二）分时度假的含义
何谓分时度假，确切地说分时度假包括两方面的内容，一个是分时度假概念，就是人们以优惠的价格购买当地某酒店部分时段的产权，通过交换系统与世界各地类似产权的拥有人交换，从而达到前往各地旅游的目的。国际惯例是：将一处住所（如酒店的客房、公寓、别墅等）每年的使用期分为52周，将52周中的51周分时销售给顾客，顾客拥有在约定的时期内（一般为20-40年）每年在这一住所住宿一周的权利，同时还享有转让、馈赠、继承等一系列权益以及酒店其他设施的优惠使用权。与传统的度假方式相比，分时度假的“低价”很有诱惑力，相对市场前景也很大。而分时度假最大特色和吸引人之处就是他另外一个度假交换概念，也就是当你某一年不在你所购买时段的酒店或度假村居住，你就可以用你的时段去“交换”同属于一个服务网络中的任何一家酒店或度假村的另一时段。从本质上而言，分时度假实际上是介于房地产产品和饭店产品之间的一种中间产品。对于某个住宿设施的制度安排中，一个极端就是房地产产品，开发商直接把房产的所有权和使用权一次性销售给消费者，消费者取得了对于房产的终身处置权。另外一个极端是饭店产品，以饭店建筑物的寿命为40年计算，它相当于把某间客房的使用权分割成为14600份（40×365）来销售，消费者每购买一天的产品，就购买了对于房间一天的使用权。分时度假产品介于两者之间，以每年使用1周的标准分时度假产品来说，它相当于将房产的使用权分割为52份销售给不同的消费者。也就是说，与房地产项目相比，它将产品分割后销售，没有房地产那么完整；与饭店产品相比，它分割的份数没有饭店那么零碎。分时度假就是将房产住宿权按一定程度分割出售的一种住宿产品。
■二、分时度假在中国发展所存在的问题
通过上述的分析，我们对分时度假这种新型的旅游产品也有了比较清楚的认识；可以说，分时度假的出现会给房地产业和旅游业两者的结合找到了出路。但由于我国整体社会经济发展水平与发达国家存在较大差距，分时度假产品在最初引入我国时又几乎没有作任何适应性的调整，基本照搬了国外的经营模式，产品的销售价格也与国际市场接轨，有些甚至要高于国际平均水平。国外市场已经十分规范的分时度假产品，在我国市场上遭遇到多方面的挑战；笔者认为，对于外国产品（分时度假）实施“拿来主义”主要存在以下问题：
一是价格超出大众市场的现实购买力。按照国际市场分时度假产品的平均价格8000美元计算，约相当于人民币6万多元。就我国居民的平均收入水平而言，在发达国家算不上豪华的分时度假产品到我国衍变为奢侈品，城市工薪阶层多数不具备对分时度假产品的现实购买力。这使得其目标市场只能集中于极少数高薪阶层，限制了分时度假产品的推广和发展。
二是产品消费时间上缺乏灵活性。每年固定使用一周的分时度假产品，与我国城市居民目前的旅游度假消费模式有很大差异。因为带薪休假制度尚未普遍实施，每个家庭很难提前确定自己在每年当中的哪一周有出游时间，也不能保证每次外出度假都能有整整一周时间。在余暇时间的制约下，传统的、时间完全固定的分时度假产品，在我国市场上变成了中看不中用的“白象”产品。
三是目前出境旅游受到一定限制。在多数国家，国际化交换机会是分时度假产品的主要卖点之一，在我国则由于公民出境旅游方面的限制而大受影响。我国规定，公民自费出境旅游的目的地国家和地区只有15个，分别是“新加坡、马来西亚、泰国、菲律宾、澳大利亚、新西兰、韩国、日本、越南、老挝、柬埔寨、文莱、缅甸、中国香港特区和中国澳门特区，目前尚不允许组织公民到这15个国家和地区之外的地方旅游。此外，公民自费出境旅游按规定需要到旅行社报名组团，并采取团进团出的方式，这些都大大限制了分时度假产品购买者参与国际性交换，也大大降低了分时度假产品的国际化交换魅力。
四是尚未形成具规模、有影响的国内度假网络。分时度假产品最早是由个别房地产公司和饭店企业引入我国，其着眼点是解决自己手中积压的少量房地产或提高饭店本身客房的出租率。这些公司无论从自身实力还是经营理念上多是就事论事的小打小闹，在构建国内网络方面存在起点低、规模小的弱点，消费者在短期内无法自由选择国内的各类度假地，大大影响了分时度假产品的吸引力。
五是缺乏合法身份，师出无名。传统方式的分时度假产品由于在销售环节上存在的问题和部分不法经营者的抢先进入，在我国市场上形成了负面影响。目前，国家相关管理部门对分时度假尚未作出明确界定，分时度假产品经营企业在与消费者产生纠纷后，没有法律支持，陷入被动局面。
六是相关的负面报道，产生信任危机。目前大部分分时度假销售(代理)公司在推销时或多或少涉嫌虚假宣传、超范围经营，提供霸王合同等；近几年来也不断发生分时度假经销商卷席而逃的事件，各大媒体也进行了大势的报道、宣传，当然负面报道占据了主要位置；而由于分时度假是一个新事物，对于消费者来说知之甚少、法律知识欠缺，很容易产生信任危机。
七是目标市场定位不明确，销售策略不易实施。一些公司通过采用城市居民外出旅游愿望分析和大众消费状况分析的方法，确定分时度假产品的需求规模和市场促销方案。这样，市场定位很不明确。分时度假产品的许多特点决定了它并非针对普通大众市场的旅游产品。在我国，应把旅游分时度假交换系统的潜在消费者定位于城市白领阶层、大型集团公司和中等以上收入家庭中的青年人等。与之对应，应采取针对专门受众的特殊营销策略开展宣传促销，才有望获得良好的效果。
■三、中国发展分时度假业的有利条件
分时度假虽然存在许多问题，但从我国当前的宏观背景分析，与发达国家旅游分时度假系统产生初期的情况十分相似。不论是供给还是需求，都已基本具备了发展旅游分时度假业的条件。
1、房地产积压和饭店出租率下降
在经济过热时期，我国各地建起大批房地产项目，在经济调整之后，许多盲目开发的房地产由于价格高、市场定位不准等因素出现了严重的积压。据国家统计局城市社会经济调查总队对全国35个大中城市的调查结果表明，目前全国还有6000多万平方米的商品房空置，商品房严重积压。这些积压的房地产中，有相当大一部分位于度假地和旅游城市。房地产积压和接待设施出租率低的大背景为旅游分时度假的发展创造出良好的供给条件。
2、度假概念逐步成熟
在我国，随着旅游消费的不断增长和旅游者的日渐成熟，经过初期单纯以观光为目的的发展阶段之后，度假旅游需求已经产生，并形成了一定的市场规模，特别是城市周边的周末短期度假和节假日度假已具雏形。根据国际惯例的发展规律，度假需求从产生、发展到具备一定规模所需的时间并不长。因此，我国在3-5年内，可望形成具有一定规模的旅游度假市场。这一市场的形成和扩大，将为旅游分时度假业的发展创造出旺盛的需求。
3、可投资领域少，可利用资金相对充足
在我国，由于在工业技术方面与发达国家存在较大的差距，加上面临加入世界贸易组织后开放市场的威胁。在工业领域的投资需求不旺。以家庭经营为基础的农业领域内虽存在较大的资金需求，但由于经营单位分散，无法吸纳大额资金。资金需求较旺的第三产业中，投入产出效益好的产业也不多。所以，在总体资金短缺的背景下，对资金的有效需求却严重不足。近几年中，大量的资金投入市场空间相对狭窄的饭店业就是一个例证。在集团资金之外，我国城市居民储蓄居高不下，除对未来风险方面的预期过高等因素之外，没有合适的投资领域是一个主要的原因。若能保持项目的良好运作，这部分资金也会对分时度假交换系统有很大的支撑力。因此，对于市场前景良好的投资新领域，尤其是像旅游分时度假交换系统这样有国际成功先例的新概念，在基础条件发展成熟的条件下，不难吸引到市场上积极寻求项目的存量资金。分时度假交换系统的开发，必将推动整个分时度假行业的发展。
4、我国已有多家大公司开始介入
在上述的背景下，我国已有一些组织开始介入旅游分时度假系统的研究和开发。除了开发分时度假产品和加盟国际网络的单体饭店、度假村之外．部分大型旅游集团和综合性集团已着手研究在我国建立大型旅游分时度假交换系统的可行性，并准备在条件成熟时拥有巨资进入；分时度假业的成熟发展将不在遥远。
■四、如何实现分时度假业在中国的本土化发展
分析了分时度假在我国存在的问题及其发展的有利条件后，可知，分时度假产品在我国仍处于初级的发展阶段；难免会遭遇到“水土不服”的情况，因此，必须对其进行本土化改造后，方可适应我国的度假市场的发展。
1、开发针对性产品
产品变革要从压缩产品有效期、增加在时间方面的灵活性上着手。在我国市场，有效期30年的产品很难为消费者所接受，必须压缩。同时，也不能局限在以周为单位的固定时间，需改造为可分拆使用，使用期限也需灵活化。
2、确立可接受价格
缩短产品期限自然可降低产品价格，价格的确定要达到与包价旅游产品相比，让消费者仍觉得经济实惠方可，价格的绝对值应尽量控制在1万元以下。单位住宿产品的价格也应数量化而非折扣化，瞄准各个细分的目标市场，确立可行的营销战略。
3、组建国内网络
在国外资源尚不可全面利用的情况下，组建国内度假地网络、充分利用我国现有的度假资源就成为解决问题的一条出路。我国地域面积广阔，资源类型丰富，以国内不同资源类型的旅游目的地为主体，完全可以构建起配套成型的度假网络体系，满足旅游者的多样性度假需求。
4、保障顾客权益
经营者要在产品设计的灵活性与顾客权益的保障性之间求得平衡。在产品灵活性增大的情况下，消费者住宿权益的保障必然受到一定影响。目前我国居民的休假时间集中，居民出游时间也相对集中，在产品设计中一定要找出保障消费者权益的体系和制度，以避免旺季消费者权益不能保证的风险。
5、强化品牌形象
市场上各种住宿折扣卡等替代性产品的存在和诸多公司进入分时度假领域，为分时度假产品的推广形成了一定竞争压力。要在激烈竞争的市场上被消费者认知接纳，必须在树立品牌形象上下大功夫。对于网络化的产品，鲜明的品牌形象不但能够推动产品的销售，还能增强产品开发者与各方面合作者谈判的要价能力，进而为推出更实惠的产品留出空间。
6、重视技术支持
国际分时度假网络交换公司成功的主要经验，就是它们都建立起了较强的技术网络支持体系。要在我国发展国内度假网络产品，一套有形的计算机网络支持系统必不可少。技术支持也是消费者提供优质服务的重要保障。
7、组建行业协会，加强正面宣传。
分时度假企业在中国的风起云涌，使国内的分时度假行业，出现了技术参差不齐，规模大小不一的情况。在国家的分时度假立法还未出台的情况下，急需联合起来建立一个自己的行业协会，合理调整资源配置，减少重复建设，建立专业分工，促进行业联盟，配合国家立法，促进分时度假行业在中国良性发展。同时，各大媒体在对分时度假产品进行相关的报道时须警慎，加大其正面宣传的力度，让消费者真正的了解分时度假产品的益处，帮助消费者树立的信心。
■五、结语
随着我国经济的稳定发展，旅游度假日益成为人们的消费热点，同时消费者的观念日趋成熟。人们不再注重游的是名山大川还是古迹名胜，更注重休闲度假，一种在精神上身体上彻底放松的休闲生活。然而，低档和中档的休闲度假产品早已经在旅游市场饱和过剩，高档休闲度假消费产品却极为缺乏，高层次休闲度假产品的出现成为旅游市场发展的必然趋势。分时度假，这种高档休闲度假产品的出现就是顺应了历史的发展趋势，具有极大发展前景。分时度假的益处将逐渐为世界所知晓，它带来的巨大好处也是为旅游界所公认。无论如何，分时度假作为一种新的旅游方式正悄悄走进我们，相信分时度假业也会逐步适应我国旅游市场，成为旅游领域中的一个亮点。  |
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